Оспаривание кадастровой стоимости: когда это выгодно и как действовать

Кадастровую стоимость земельного участка, дома или квартиры можно оспорить, если она завышена по сравнению с рыночной или определена с ошибками. Оспаривание идёт по Закону № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: заявление об установлении стоимости в размере рыночной подают в региональное государственное бюджетное учреждение, проводящее кадастровую оценку (статья 22.1), а его решение при несогласии оспаривают в суде. Цель обычно одна: снизить налог на имущество или земельный налог, а для арендатора муниципальной земли ещё и арендную плату.

В материале разобрано, зачем менять кадастровую стоимость, на каких основаниях, как действует каждый путь и когда экономия оправдывает расходы.

Где применяется кадастровая стоимость и зачем её менять

Кадастровая стоимость служит базой для налога на имущество физических лиц по объектам, по которым налог считают от неё, для земельного налога, налога на имущество организаций по ряду объектов, а также для расчёта арендной платы за публичную землю, выкупной цены и некоторых платежей. Для сочинских участков с видом на море она бывает значительно выше рыночной, поэтому налог становится ощутимым.

Менять стоимость имеет смысл, когда разница между кадастровой и рыночной оценкой существенна и объект остаётся у вас надолго. Если вы собираетесь продать объект в ближайшее время, экономия на налоге может быть меньше затрат на оспаривание. Для арендатора земли разница отражается на арендной плате и часто окупается быстрее.

Налоговые последствия закрепляет Налоговый кодекс: в нём указано, с какого периода применяется новая стоимость при пересмотре. Условия зависят от основания оспаривания: ошибка в расчёте или установление рыночной стоимости. Проверяйте нормы НК РФ на дату обращения и консультируйтесь с налоговым юристом.

Основания: ошибки и несоответствие рыночной стоимости

Первое основание — недостоверные сведения об объекте, использованные при оценке: неверная площадь, назначение, категория земель, этажность, наличие коммуникаций, год постройки. Если оценщик взял данные с ошибкой, стоимость пересчитывают: заявление об исправлении ошибки подают в то же бюджетное учреждение (статья 21 Закона № 237-ФЗ).

Второе основание — установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявитель представляет отчёт независимого оценщика, подтверждающий рыночную стоимость на дату, к которой относится кадастровая оценка. Отчёт должен соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности: оценщик член саморегулируемой организации, застрахована ответственность, отчёт содержит расчёт.

Результат зависит от качества отчёта. Если учреждение или суд сочтут отчёт недостоверным, назначат экспертизу, и стоимость может быть установлена иной, в том числе выше заявленной вами.

Два этапа: бюджетное учреждение и суд

Прежний выбор между комиссией и прямым иском в суд по рыночной стоимости больше не применяется: сейчас действует порядок статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. В Краснодарском крае заявление с отчётом оценщика подают в краевое государственное бюджетное учреждение, которое проводит кадастровую оценку, лично, почтой или через МФЦ. Рассмотрение бесплатное, учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости либо об отказе.

Суд — второй этап. Административный иск об оспаривании решения учреждения рассматривают по правилам КАС РФ, и одновременно можно просить суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной (часть 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ). Такие дела рассматривает не районный суд, а суд субъекта, то есть Краснодарский краевой суд (пункт 15 части 1 статьи 20 КАС РФ). Здесь возможна судебная экспертиза рыночной стоимости, а расходы на неё первоначально несёт сторона, заявившая ходатайство.

Обходить учреждение и сразу идти в суд с требованием об установлении рыночной стоимости по общему правилу нельзя, поэтому качество первого заявления и отчёта решает многое.

Пример экономии и когда игра не стоит свеч

Рассмотрим условный участок. Разницу между кадастровой и рыночной стоимостью умножают на налоговую ставку, которую установил местный орган для данной категории, и на число лет, пока действует новая стоимость. Из получившейся суммы вычитают стоимость отчёта оценщика, пошлины и услуг юриста. Если выгода за ближайшие годы выше расходов, обращаться разумно. Если участок будет продан вскоре, экономия может не окупиться. При аренде публичной земли расчёт иной: арендная плата считается от кадастровой стоимости ежегодно, и выгода накапливается быстрее. Точные цифры считайте по своим налоговым уведомлениям, а не по общим примерам.

Какие документы подготовить

Перечень зависит от основания. Для оспаривания по рыночной стоимости нужны:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости и характеристиках объекта;
• отчёт оценщика, составленный по правилам законодательства об оценочной деятельности, на электронном носителе и в форме, которую принимает учреждение;
• документы о праве на объект;
• копия заявления для других участников спора;
• доказательства уплаты пошлины, если иск идёт в суд.

Для оспаривания по ошибкам нужны документы, подтверждающие правильные характеристики: технический план, межевой план, справка о назначении. Если ошибка в данных ЕГРН, сначала исправляют сведения в Росреестре, а затем требуют пересчёта.

Кто может обратиться и последствия

Заявителем выступает собственник, арендатор, владелец иного права, если от стоимости зависят его права и обязанности. Для физического лица оспаривание часто связано с налогом, для организации — с налогом и арендной платой.

Когда решение учреждения или суда становится обязательным, новая стоимость вносится в ЕГРН и применяется с даты, установленной законом. Рыночная стоимость, установленная по статье 22.1, для налога, как правило, применяется с 1 января года, в котором заявление подано в учреждение; при исправлении ошибки действуют иные правила, поэтому пересчёт за прошлые периоды зависит от основания. Обратиться в налоговую с заявлением о перерасчёте нужно самостоятельно, приложив решение учреждения или суда.

С чего начать

Узнайте кадастровую стоимость по выписке из ЕГРН. Сравните её с ценами на аналогичные объекты в вашем районе Сочи. Рассчитайте возможную экономию на налоге за ближайшие годы. Закажите предварительную оценку, чтобы понять, насколько стоимость завышена. Юрист проверит основания, поможет выбрать путь и подготовит заявление или иск. Пришлите выписку и документы на объект.

Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sochiyurist@gmail.com.