Маткапитал в сделке

Материнский капитал можно направить на покупку квартиры или дома в Сочи, но Социальный фонд перечислит деньги только при соблюдении ряда условий. Жильё должно быть именно жилым помещением, сделка оформлена без нарушений, а после покупки доли выделены всем членам семьи, включая детей. Ошибка на любом из этих шагов приводит к отказу в перечислении, срыву расчёта с продавцом или спору с органами опеки через несколько лет.

Юрист проверяет объект на пригодность для маткапитала, составляет договор с правильной схемой расчётов, сопровождает подачу заявления в фонд и контролирует выделение долей.

Подходит ли объект в Сочи для оплаты сертификатом

Главная ловушка местного рынка — апартаменты. Многие объекты в курортных комплексах Сочи продаются как квартиры, но по документам это нежилые помещения гостиничного назначения. Направить на них материнский капитал нельзя, фонд откажет. Поэтому первым делом смотрим в выписке ЕГРН назначение помещения: должно быть указано «жилое».

Для частного дома проверяем, что он поставлен на кадастровый учёт как жилой дом, а участок имеет подходящий вид разрешённого использования. Покупка участка отдельно от дома за счёт сертификата не допускается.

Также фонд может отказать, если жильё признано аварийным или непригодным для проживания. Для старого фонда в Центральном районе и в Хосте такую проверку лучше делать заранее, запросив сведения в администрации.

Когда можно использовать капитал на покупку

Без кредита сертификат на улучшение жилищных условий обычно можно использовать после того, как ребёнку, давшему право на капитал, исполнилось три года. Если жильё покупается с ипотекой, капитал можно направить на первоначальный взнос или погашение кредита сразу после получения сертификата.

Сроки меняются вместе с законом о дополнительных мерах поддержки семей, поэтому перед сделкой сверяем действующую редакцию.

Документы семьи и продавца

От покупателя-владельца сертификата нужны паспорт, сведения о сертификате, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, если оно есть. От продавца — паспорт, правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН, согласие супруга на продажу и реквизиты банковского счёта.

Если продавец — несовершеннолетний или часть квартиры принадлежит ребёнку, потребуется разрешение органа опеки на продажу. В Сочи этим занимается профильное управление администрации города. Без разрешения регистрация не пройдёт.

• выписка ЕГРН с назначением «жилое»;
• договор с условием об оплате за счёт капитала;
• банковские реквизиты продавца;
• при ипотеке — кредитный договор;
• обязательство о выделении долей, если жильё оформляется не сразу на всех.

Риски для продавца и покупателя

Продавец получает часть цены не в день сделки, а после перечисления денег фондом. Пока расчёт не завершён, на квартире лежит залог в пользу продавца. Для него риск в том, что фонд откажет, и сделку придётся расторгать. Поэтому в договоре прописываем, что будет в этом случае: срок доплаты своими деньгами или порядок возврата объекта.

Для семьи основной риск — сделка, которую потом признают мнимой. Так бывает при покупке у близких родственников по явно завышенной цене или при обналичивании капитала. Такие схемы влекут взыскание средств и уголовную ответственность за мошенничество с выплатами. Мы работаем только с реальными сделками и проверяем, чтобы цена соответствовала рынку.

Ещё один риск касается детей. Если доли им не выделены, прокурор или сам ребёнок после совершеннолетия вправе обратиться в суд. Позже продать такое жильё будет трудно.

Регистрация права и снятие залога

Право собственности регистрируется в Росреестре через МФЦ или нотариуса. Если сделка удостоверена нотариально, документы в реестр направляет нотариус. Вместе с правом регистрируется залог в пользу продавца до полной оплаты.

После того как фонд перечислил деньги, продавец и покупатель подают заявление о погашении записи о залоге. Если продавец не идёт на контакт, погасить запись можно через суд. Юрист заранее включает в договор обязанность продавца снять залог в определённый срок.

Затем семья оформляет жильё в общую собственность родителей и детей. Соглашение о долях и регистрацию нужно пройти в срок, указанный в обязательстве. При ипотеке срок считается с момента снятия обременения банка.

Сроки фонда и расходы на сделку

Социальный фонд рассматривает заявление о распоряжении капиталом и перечисляет деньги в сроки, установленные законом. На практике от подачи заявления до поступления денег продавцу проходит несколько недель. Это время нужно учесть в графике расчётов и в договоре.

Расходы семьи включают госпошлину за регистрацию права, нотариальный тариф, если сделка удостоверяется нотариусом, стоимость выписок. При выделении долей появляются отдельные расходы на оформление соглашения. Стоимость работы юриста называем после изучения документов: она зависит от схемы расчётов и того, нужна ли ипотека.

Как проходит сопровождение сделки

Сначала изучаем сертификат, состав семьи и выбранный объект. Проверяем по ЕГРН назначение помещения, собственника, обременения, выясняем, не нужно ли разрешение опеки. Если объект не подходит, говорим об этом до внесения задатка.

Далее готовим договор с условием об оплате за счёт капитала, сроками перечисления и последствиями отказа фонда. Сопровождаем подписание, подачу документов на регистрацию и заявление в фонд. После поступления денег контролируем снятие залога.

Финальный шаг — выделение долей детям и второму родителю. Готовим соглашение, подаём на регистрацию и проверяем итоговую выписку, чтобы в ней были все члены семьи.

Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sochiyurist@gmail.com.