Сделка с ипотекой

Юридический контроль ипотечной сделки нужен потому, что банк проверяет квартиру в своих интересах, а не в ваших. Кредитору важно, чтобы залог был ликвидным и регистрировался без помех. Покупателю важно другое: чтобы продавец не оспорил продажу, в квартире не остались жильцы с правом проживания, а деньги не ушли продавцу раньше, чем право перейдёт. Юрист в Сочи проверяет объект и продавца независимо от банка, читает кредитный договор и договор купли-продажи до подписания и контролирует расчёты и регистрацию.

Обратиться стоит до того, как банк одобрил объект. Тогда остаётся время отказаться от квартиры с дефектами, не теряя задаток и не нарушая срок действия одобрения по кредиту.

Порядок ипотечной покупки и точки контроля

Ипотечная сделка идёт по более жёсткому графику, чем обычная. Сначала банк одобряет заёмщика и выдаёт решение, которое действует ограниченное время. Затем покупатель находит квартиру, заказывает оценку, передаёт документы на проверку в банк. После одобрения объекта назначают дату подписания.

Юрист встраивается в три точки. До внесения задатка он проверяет квартиру и продавца. До подписания читает кредитный договор, договор купли-продажи и закладную, если она оформляется. В день сделки и после неё следит, чтобы расчёты прошли в согласованном порядке и регистрация завершилась без приостановки.

Проверка квартиры, которая станет залогом

Банку и покупателю нужна одна и та же выписка из ЕГРН, но смотрят они разное. Юрист обращает внимание на историю переходов права, отметки о судебных спорах, зарегистрированных в квартире людей и на то, не было ли среди прошлых собственников несовершеннолетних.

В Сочи много объектов в домах, введённых по упрощённым процедурам, и помещений со статусом апартаментов. Не каждый банк кредитует такие объекты, а условия по ним бывают хуже. Перепланировку, не отражённую в техническом плане, банк нередко требует узаконить до выдачи кредита, иначе оценщик укажет её в отчёте и сделку отложат.

Отдельно проверяют, не находится ли квартира уже в залоге у другого банка. Покупка ипотечной квартиры возможна, но требует трёхсторонней схемы с погашением долга продавца и снятием обременения.

Какие документы готовят заёмщик и продавец

Заёмщик собирает пакет для банка: паспорт, подтверждение дохода, сведения о занятости, согласие супруга на залог, если квартира приобретается в общую собственность. Если в первоначальный взнос входит материнский капитал, понадобится обязательство о выделении долей детям после снятия обременения.

Продавец представляет правоустанавливающие документы, выписку о зарегистрированных лицах, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам и нотариальное согласие супруга. При продаже квартиры, собственником или жильцом которой является ребёнок, нужно разрешение органа опеки.

Документы по сделке и кто их проверяет

Страхование и финансовые риски заёмщика

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязывает страховать только сам предмет залога от гибели и повреждения. Страхование жизни, здоровья и титула банк предлагает добровольно, но при отказе вправе повысить ставку, если это прописано в договоре. Юрист показывает, насколько вырастет платёж в каждом варианте, и проверяет, есть ли у заёмщика право сменить страховщика.

Главный финансовый риск связан с расчётами. Деньги банка и собственные средства покупателя не должны попадать к продавцу до регистрации перехода права. Для этого используют аккредитив, номинальный счёт или депозит нотариуса. Условия раскрытия аккредитива формулируют так, чтобы продавец получил деньги только после появления в ЕГРН записи о праве покупателя и ипотеке.

Ещё одна угроза связана с тем, что после сделки выясняется долг продавца по коммунальным платежам или взносам на капремонт. Взносы на капитальный ремонт переходят к новому собственнику, поэтому их сверяют до подписания.

Регистрация права собственности и ипотеки

Росреестр регистрирует одновременно два события: переход права собственности к покупателю и ипотеку в силу закона в пользу банка. Документы подают через МФЦ или электронно, многие банки отправляют их сами. Если оформляется закладная, её данные должны полностью совпадать с договором.

Приостановка регистрации нарушает весь график: банк ждёт, продавец не получает денег, аккредитив может истечь. Поэтому юрист до подачи сверяет каждую строку договора с выпиской из ЕГРН. После регистрации он проверяет выписку и контролирует раскрытие аккредитива.

Сроки ипотечной сделки и расходы покупателя

От одобрения объекта до регистрации проходит обычно от двух до четырёх недель. Дольше, если нужно разрешение опеки, погашение чужой ипотеки или узаконивание перепланировки.

Помимо первоначального взноса покупатель платит за оценку, страховые полисы, открытие аккредитива или депозит нотариуса, госпошлину за регистрацию и выписки. Работа юриста оплачивается отдельно по согласованной заранее цене.

Как юрист сопровождает ипотечную покупку

Вы присылаете данные квартиры и решение банка. Юрист проверяет объект и продавца, сообщает о найденных рисках и о том, как их закрыть в договоре. Затем получает от банка проекты документов и даёт замечания до дня сделки.

В день подписания юрист может присутствовать лично или проверить итоговые экземпляры дистанционно. После подачи документов он отслеживает регистрацию, раскрытие аккредитива и передачу квартиры по акту. Если банк или продавец отказываются от согласованных условий, юрист готовит письменную позицию и предлагает варианты выхода из сделки с минимальными потерями.

Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sochiyurist@gmail.com.