Приватизация квартиры: кто может, какие документы и сроки

Приватизировать муниципальную квартиру в Сочи вправе гражданин, который занимает её по договору социального найма и ещё не использовал право на бесплатную приватизацию. Общее правило закреплено в Законе РФ от 04.07.1991 № 1541-1: право предоставляется один раз. Срок приватизации не ограничен: бесплатную приватизацию сделали бессрочной Федеральным законом от 22.02.2017 № 14-ФЗ. Для оформления нужны заявление, договор социального найма, справки о регистрации и о неиспользованном праве, а завершается процедура регистрацией права в Росреестре.

В материале разобрано, кто участвует в приватизации, как учитывают детей, что делать, если один из жильцов отказывается, и какие документы готовить.

Кто вправе приватизировать и что нельзя приватизировать

Право есть у граждан России, которые занимают жильё на условиях социального найма. Это квартира, где вы зарегистрированы по договору с администрацией, а не просто живёте с разрешения родственников. Нужен документ: договор социального найма, ордер или решение о предоставлении жилья.

В приватизации участвуют все зарегистрированные в квартире, кто не использовал своё право ранее, а также несовершеннолетние, если они зарегистрированы и проживают. Ребёнок, приватизировавший жильё в детстве, сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию после совершеннолетия (статья 11 Закона № 1541-1).

Закон перечисляет жильё, которое не приватизируют: помещения в аварийных домах, общежития, служебные жилые помещения, жильё в закрытых военных городках. Отдельное правило действует для коммунальных квартир: приватизируют комнату, а не квартиру целиком, если жилец занимает только свою комнату по договору. Поэтому до подачи документов нужно выяснить, к какой категории относится помещение и кому оно принадлежит.

Как учитывают детей и отсутствующих

Закон защищает интересы несовершеннолетних. Если в квартире зарегистрированы дети, они включаются в договор и получают долю. Исключить ребёнка из числа участников можно только с разрешения органов опеки и попечительства (статья 7 Закона № 1541-1 о включении несовершеннолетних в договор и правила гражданского законодательства об опеке). Получить это разрешение сложно, потому что орган опеки оценивает, не ухудшатся ли права ребёнка.

Если квартира приватизируется без согласия отсутствующих жильцов, нужно разбираться по ситуации. Временное отсутствие человека, который сохраняет регистрацию и право пользования, не лишает его права на участие. Он вправе потребовать включить его в число собственников, а при игнорировании — оспорить договор. Если человек давно выехал и утратил право пользования по решению суда, его не включают.

Дети до четырнадцати лет и подростки от четырнадцати до восемнадцати лет участвуют через законных представителей: за первых действуют родители, вторые подписывают документы с согласия родителей.

Как оформить: порядок действий

Приватизацию оформляет орган местного самоуправления, в Сочи обычно через уполномоченное подразделение администрации либо через МФЦ. Порядок действий можно описать так.

1. Получить в организации, ведущей учёт, справки о составе семьи и регистрации по месту жительства за весь период с 1991 года, подтверждающие, что вы не использовали право на приватизацию.
2. Взять технический или кадастровый паспорт либо выписку из ЕГРН на помещение.
3. Подать заявление и пакет документов в орган, ведающий жильём, или через МФЦ.
4. Подписать договор передачи жилья в собственность.
5. Зарегистрировать право собственности в Росреестре, подав заявление, договор и квитанцию об уплате пошлины.

Решение по заявлению о приватизации должно быть принято в двухмесячный срок со дня подачи документов (статья 8 Закона № 1541-1), но на практике сроки растягиваются из-за запросов. Если администрация отказывает или затягивает, отказ обжалуют в суд по правилам административного судопроизводства либо в порядке искового производства.

Если один из жильцов против

Нередко один из зарегистрированных не хочет участвовать в приватизации. У него два варианта: подписать нотариальный отказ в пользу остальных либо остаться в квартире без права собственности. Человек, отказавшийся от приватизации, сохраняет право проживать в квартире бессрочно: это гарантия, предусмотренная для отказавшихся от приватизации.

Если же человек уклоняется и отказа не подписывает, остальные не вправе оформить приватизацию без него: закон требует согласия всех совершеннолетних жильцов и подростков от четырнадцати лет, имеющих право на приватизацию (статья 2 Закона № 1541-1). Жильца нельзя принудить к отказу, поэтому остаются переговоры. Исключение составляет тот, кто утратил право пользования квартирой по решению суда: его мнение не требуется.

Приватизация и последующие сделки

После регистрации права квартира принадлежит собственникам на правах общей совместной или долевой собственности. Для продажи доли, дарения или обмена применяют общие правила гражданского законодательства. Если среди собственников есть несовершеннолетний, сделки с его долей совершают с предварительного разрешения органа опеки. Сохраняйте договор передачи в собственность, выписку из ЕГРН и платёжные документы: они понадобятся при продаже, наследовании и оформлении налогового вычета. Если жилец, отказавшийся от приватизации, проживает в квартире, покупатель принимает объект с его правом пользования, и это нужно учитывать при продаже.

Приватизация через суд

Если администрация отказала, потеряла документы или не заключает договор, на помощь приходит суд. В иске просят признать право собственности в порядке приватизации. Основания для отказа должны быть законными: например, жильё не относится к приватизируемому фонду. Если отказ вызван формальностью, суд обычно удовлетворяет иск.

Иск рассматривает районный суд Сочи по месту нахождения жилья. Ответчик — администрация города или иной собственник жилого фонда. К иску прикладывают договор найма или иное основание вселения, справки, выписку и доказательства обращения в администрацию.

После решения суда право регистрируют в Росреестре. Пошлина за регистрацию права собственности гражданина невысока, а сама приватизация по закону бесплатна.

Первый шаг

Проверьте, какой документ у вас есть: договор социального найма или лишь регистрация. Соберите справки по прежним местам жительства, чтобы доказать, что не использовали право. Решите вопрос с участниками: кто будет собственником и кто отказывается. Юрист проверит основание вашего проживания, составит заявление, поможет получить справки и при необходимости обратится в суд. Пришлите документы на жильё и сведения о жильцах, и вы получите перечень шагов.

Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sochiyurist@gmail.com.