Обмен квартир: договор

Обмен квартир в Сочи оформляют договором мены. Каждая сторона одновременно выступает продавцом своей квартиры и покупателем чужой, поэтому проверять приходится обе квартиры и обоих собственников. Если квартиры неравноценны, в договоре указывают доплату. Право собственности по общему правилу переходит к обеим сторонам одновременно, после того как каждая исполнит обязанность передать своё жильё. Юрист проверяет объекты, составляет договор с условием о доплате и сроках передачи и сопровождает регистрацию обоих переходов прав.

Мена удобна, когда стороны хотят разъехаться или переехать без продажи и поиска покупателей. Но она сложнее двух отдельных продаж: дефект в одной квартире срывает всю сделку.

Как проходит обмен квартир по договору мены

Стороны договариваются об обмене и о размере доплаты, если она есть. Затем юрист проверяет обе квартиры и обоих собственников, готовит договор и схему расчётов по доплате. После подписания документы подают на регистрацию одновременно по обоим объектам, а затем стороны передают друг другу квартиры по актам.

Иногда обмен совершается с участием третьих лиц, например когда один из участников меняет квартиру на две меньшие. Такие схемы оформляют несколькими связанными договорами, и важно, чтобы они не могли быть исполнены частично.

Проверка двух квартир перед обменом

Каждую квартиру проверяют так же, как при покупке: выписка из ЕГРН, история переходов права, обременения, отметки о спорах, зарегистрированные лица. Особое внимание уделяют квартирам, в которых прописаны несовершеннолетние: на обмен их жилья требуется разрешение органа опеки, и опека проверяет, не ухудшаются ли условия ребёнка.

В Сочи нередко меняют квартиру в городе на жильё в пригороде или в другом районе. Юрист проверяет, чем объекты отличаются по статусу: жилое помещение или апартаменты, многоквартирный дом или дом с участком. От статуса зависит, сможет ли сторона зарегистрироваться по месту жительства.

Особенности мены по сравнению с куплей-продажей

Документы каждой из сторон мены

Каждый участник представляет паспорт, правоустанавливающий документ на свою квартиру, выписку из ЕГРН, выписку о зарегистрированных лицах, нотариальное согласие супруга, если квартира общая. При участии детей нужно разрешение органа опеки, где указано, какое жильё получает ребёнок взамен.

Если квартира одной из сторон в долевой собственности, договор мены удостоверяет нотариус. Если одна квартира в залоге у банка, нужно согласие банка на мену и замену предмета залога. На практике банки соглашаются на это неохотно, и такой обмен требует отдельных переговоров.

Для доплаты понадобятся реквизиты счетов сторон или документы на аккредитив. При крупной доплате её источник проверяют так же, как деньги покупателя при обычной сделке.

Риски договора мены и способы защиты

Главный риск мены в том, что одна из квартир окажется с дефектом: спором наследников, правом пользования третьих лиц, неснятым обременением. Тогда сторона, получившая такую квартиру, вправе требовать расторжения договора и возврата своей квартиры, но это долгий судебный процесс.

Чтобы снизить риск, в договоре предусматривают взаимные заверения сторон об обстоятельствах, срок снятия с регистрационного учёта для каждой стороны и порядок возврата доплаты при расторжении. Доплату лучше передавать через аккредитив с раскрытием после регистрации обоих переходов права.

Каждый участник может оформить титульное страхование на получаемую квартиру. Это особенно полезно, если одна из квартир досталась по наследству недавно.

Регистрация перехода прав по мене

Росреестр регистрирует переход прав по обеим квартирам на основании одного договора. Документы подают одновременно. Если одна из регистраций приостановлена, другая тоже не может быть завершена, так как сделка единая.

Юрист до подачи сверяет данные обеих квартир с ЕГРН, проверяет согласия и разрешения. После регистрации каждая сторона получает выписку о своём новом праве, после чего стороны передают друг другу квартиры по актам и снимаются с регистрационного учёта.

Сроки обмена и расходы сторон

Проверка двух квартир занимает от одной до двух недель. Если нужен выход в опеку, срок увеличивается на время рассмотрения заявления. Регистрация по двум объектам проходит в обычные сроки, при нотариальной форме быстрее.

Каждая сторона оплачивает госпошлину за регистрацию своего права. Нотариальные расходы при долях, стоимость аккредитива и выписок стороны распределяют по договорённости. С налоговой точки зрения каждая сторона считается продавцом своей квартиры: если квартира была в собственности меньше минимального срока владения, возникает обязанность задекларировать доход.

Как юрист организует обмен квартир

Вы сообщаете данные обеих квартир и условия обмена. Юрист проверяет объекты и стороны, оценивает, нужны ли разрешения опеки и согласия банков, и рассчитывает налоговые последствия для каждого участника.

Затем готовит договор мены с условиями о доплате, передаче и снятии с учёта, организует нотариальное удостоверение при необходимости и подачу на регистрацию. Юрист может представлять интересы только одной стороны, поэтому второй стороне стоит пригласить своего специалиста или внимательно изучить договор до подписания.

Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sochiyurist@gmail.com.