Дом с участком: проверка

При покупке дома в Сочи проверяют два объекта: земельный участок и строение. По Земельному кодексу судьба участка и здания на нём едина, поэтому продать дом без земли под ним нельзя, а права на участок определяют, чем вы сможете пользоваться после сделки. Юрист смотрит категорию и вид разрешённого использования земли, границы по данным ЕГРН, зоны с особыми условиями использования, регистрацию дома и его соответствие документам, а затем готовит договор, где цена распределена между участком и строением. Проверка занимает от пяти до десяти рабочих дней, в зависимости от того, сколько запросов потребуется.

Рельеф и природные ограничения делают сочинские участки особенно чувствительными к проверке. Часть территорий находится в границах национального парка, водоохранных зон рек и моря, санитарных зон курорта. Эти ограничения не всегда видны на месте, но влияют на возможность строить и даже пользоваться землёй.

Последовательность покупки дома с землёй

Сделка начинается с анализа кадастровых номеров участка и дома. Затем юрист изучает градостроительные документы, продавца и правоустанавливающие документы, после чего стороны подписывают соглашение о задатке. Подготовка договора включает описание обоих объектов, распределение цены и порядок передачи. После подписания и расчётов документы подают на регистрацию, а затем объекты передают по акту.

Если участок не размежёван или границы не внесены в ЕГРН, до сделки продавцу стоит провести межевание. Покупать землю с неустановленными границами рискованно: соседи смогут оспорить площадь и местоположение.

Проверка участка и строения

По участку смотрят категорию земель и вид разрешённого использования. Для жилого дома подходит участок для индивидуального жилищного строительства или приусадебный участок личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта. Участок для садоводства имеет свои правила. Разрешённое использование сверяют с Правилами землепользования и застройки Сочи и картой градостроительного зонирования.

Проверяют сведения о зонах с особыми условиями использования территорий в ЕГРН: охранные зоны сетей, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны. На спорных склонах запрашивают сведения об оползневой опасности: от этого зависят и безопасность дома, и возможность получить разрешение на реконструкцию.

По строению проверяют, что дом зарегистрирован в ЕГРН, его площадь и этажность совпадают с фактическими, а сам он стоит в границах своего участка. Если дом выходит на соседний участок или на муниципальную землю, покупатель наследует спор с собственником этой земли.

Что входит в проверку дома и участка

Документы продавца и покупателя

Продавец представляет правоустанавливающие документы отдельно на участок и на дом, межевой план, технический план дома, нотариальное согласие супруга и справки о зарегистрированных лицах. Если участок предоставлялся администрацией, юрист изучает постановление о предоставлении и договор, на основании которого возникло право.

Бывает, что участок находится в аренде у продавца, а дом в собственности. Тогда переход права на дом влечёт переход прав арендатора на землю, но условия аренды и её срок нужно проверить отдельно. Иногда арендодатель требует уведомления, иногда аренда заканчивается скоро и продлевать её придётся новому владельцу.

Покупатель готовит паспорт, согласие своего супруга и документы о деньгах. Если оплата идёт частично за счёт маткапитала, заранее проверяют, соответствует ли дом требованиям для его использования.

Риски при покупке частного дома и способы защиты

Главные риски связаны с землёй. Спор о границах с соседом, отсутствие законного проезда, ограничения из-за охранных зон всплывают уже после сделки. Их выявляют до задатка, а если риск остаётся, снижают цену или отказываются от покупки.

По дому риски связаны с несоответствием документов фактическому объекту: пристройки, мансарда или второй этаж, не внесённые в ЕГРН. Такой дом лучше покупать после того, как продавец приведёт документы в соответствие. Условие об этом включают в предварительный договор вместе со сроком.

Часть рисков закрывают заверениями продавца в договоре и удержанием части цены. Имущественное страхование дома защищает от природных повреждений, частых на сочинских склонах, а титульный полис покрывает утрату права по решению суда.

Регистрация прав на участок и дом

Переход права на участок и на дом регистрируют одновременно по одному договору. В договоре указывают кадастровые номера обоих объектов и цену каждого. Распределение цены важно для налогов: продавец считает доход по каждому объекту, покупатель заявляет имущественный вычет только по дому и земле под ним.

Росреестр может приостановить регистрацию, если данные договора не совпадают с ЕГРН или если нет сведений о границах. Юрист сверяет договор с выписками до подачи. После регистрации покупатель получает выписки на оба объекта.

Сроки и расходы при покупке дома

Проверка дома с участком дольше квартирной: нужны градостроительные сведения и нередко выезд на место. Сама сделка от задатка до регистрации занимает две-четыре недели. Межевание или внесение изменений в ЕГРН со стороны продавца добавляет срок.

Покупатель тратит деньги на выписки, госпошлину за регистрацию двух объектов, безопасные расчёты и, при желании, на кадастрового инженера для контрольного обмера. Стоимость услуг юриста определяется до начала работы.

Как юрист сопровождает покупку дома в Сочи

Вы присылаете кадастровые номера и копии документов продавца. Юрист проводит первичную проверку по реестрам и картам и сообщает, есть ли препятствия. Затем запрашивает документы, при необходимости привлекает кадастрового инженера и готовит заключение.

По итогам вы получаете перечень рисков, проект договора с распределением цены и схему расчётов. Юрист сопровождает подписание и регистрацию, а после сделки помогает оформить подключение к сетям на нового собственника, если в договорах с ресурсоснабжающими организациями требуется замена стороны.

Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sochiyurist@gmail.com.