Инвестиции: юридическая проверка

Покупка недвижимости в Сочи ради дохода или перепродажи окупается только тогда, когда объект юридически чист. Проверка до сделки отвечает на три вопроса: принадлежит ли объект продавцу без спорных оснований, нет ли ограничений на его использование и не может ли сделка быть отменена позже. Юрист изучает документы на объект, участок и продавца, запрашивает сведения в реестрах и готовит договор, который защищает деньги покупателя до регистрации перехода права.

Ниже описано, что проверяется, какие документы нужны, в каком порядке идти и где инвесторы теряют деньги чаще всего.

На чём теряют деньги инвесторы в сочинскую недвижимость

Рынок курорта отличается высокой долей объектов с непростой историей. Здания стоят на склонах и в прибрежной полосе, часть участков попадает в зоны с особыми условиями использования, у многих объектов длинная цепочка перепродаж.

Основные юридические риски такие:

• право продавца возникло по сделке, которую может оспорить прежний владелец или его наследники;
• участок находится в водоохранной зоне, в границах особо охраняемой территории или санитарной зоны курорта, и использование ограничено;
• вид разрешённого использования участка не позволяет эксплуатировать объект так, как планирует покупатель;
• продавец находится на грани банкротства, и сделку позже признают недействительной по заявлению управляющего;
• на объект наложен арест либо запрет на регистрационные действия, о чём продавец умалчивает.

Каждый из этих рисков выявляется по документам до передачи денег.

Нормы, на которые опирается проверка объекта

Право на недвижимость переходит к покупателю с момента его государственной регистрации. Это правило Гражданского кодекса, и поэтому до регистрации деньги продавцу лучше не передавать напрямую.

Когда продавец женат и объект куплен в браке, для сделки требуется нотариально удостоверенное согласие супруга. Это требование Семейного кодекса. Супруг, не давший согласия, вправе оспорить сделку в течение года со дня, когда узнал о ней.

Законы о банкротстве допускают оспаривание сделок должника, заключённых в определённый период до возбуждения дела, когда цена заметно ниже рыночной или покупатель знал о неплатёжеспособности. Поэтому цена «ниже рынка» для инвестора не только выгода, но и риск.

Ограничения по использованию земли устанавливает Земельный кодекс и документы территориального планирования Сочи.

Документы для проверки перед покупкой

Кроме таблицы, запрашивают паспорт продавца и проверяют его действительность. Если продавец — юрлицо, смотрят выписку из ЕГРЮЛ, устав и решение органа управления, одобрившего сделку. Картотеку дел сверяют на sudrf.ru и kad.arbitr.ru по фамилии или наименованию продавца.

Последовательность действий инвестора

Сначала стоит получить от продавца копии правоустанавливающих документов и самостоятельно заказать свежую выписку из ЕГРН. Выписка от продавца может быть устаревшей.

Затем проводится проверка продавца и объекта по реестрам и судебным базам. На данной стадии выясняется, есть ли препятствия. По итогам юрист даёт письменное заключение с перечнем рисков и способов их снять.

После этого готовится договор. В нём описывают объект по данным реестра, цену и порядок расчётов, гарантии продавца об отсутствии обременений и споров, ответственность за недостоверные заверения. Расчёты ведут через аккредитив, депозит нотариуса или банковскую ячейку, которая раскрывается после регистрации.

Завершающий шаг — передача документов на регистрацию и проверка выписки после неё.

Сколько времени уходит на проверку и регистрацию

Выписки и сведения из реестров обычно собирают за несколько рабочих дней. Выписку из ЕГРН через Госуслуги часто выдают в течение суток.

По закону переход права в Росреестре регистрируют за несколько рабочих дней, а при нотариальной сделке быстрее. Если регистрацию приостановили, сроки увеличиваются до устранения причин.

Отдельного внимания заслуживают сроки оспаривания. Супруг продавца может заявить иск в течение года. Общий срок исковой давности по недействительным сделкам и истребованию имущества исчисляется годами. Поэтому объект с недавним переходом права требует более глубокой проверки.

Где инвестор ошибается чаще всего

Первая ошибка: отдавать задаток по расписке, не проверив объект. Если препятствия обнаружатся позже, вернуть деньги придётся через суд.

Вторая ошибка: покупать по доверенности от продавца, не проверив её действительность в реестре нотариальных доверенностей.

Третья ошибка: указывать в договоре заниженную цену, чтобы продавец сэкономил на налоге. Если дойдёт до спора, покупателю вернут только цену из договора.

Четвёртая ошибка: не проверять участок под зданием. Без этого нельзя понять, законно ли использовать объект для сдачи отдыхающим.

Кто поможет с проверкой и где решаются споры

Проверку объекта и сопровождение сделки выполняет юрист по недвижимости. Нотариус удостоверяет сделку и проверяет дееспособность сторон, но не оценивает инвестиционные риски.

Если спор о правах на объект появился после покупки, его рассматривает районный суд Сочи, в границах которого находится недвижимость. Арбитражный суд Краснодарского края рассматривает споры между компаниями. Вопросы регистрации решает управление Росреестра.

Для оценки объекта пришлите выписку из ЕГРН, адрес и сведения о продавце. По ним юрист определит объём проверки и перечень запросов.

Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sochiyurist@gmail.com.