Росреестр: регистрация сделки
Право на квартиру, дом или участок в Сочи возникает у покупателя, одаряемого или наследника только после записи в Едином государственном реестре недвижимости. Документы на регистрацию подают через МФЦ, нотариуса или в электронном виде. Регистратор проверяет их по закону о государственной регистрации недвижимости и либо вносит запись, либо приостанавливает действия с перечнем замечаний. Большинство приостановлений связано с неполным пакетом, ошибками в договоре или неучтёнными правами третьих лиц.
Юрист собирает и проверяет пакет до подачи, подаёт заявление, следит за ходом рассмотрения и снимает приостановления. Если регистратор отказал, готовим жалобу или административный иск.
Когда нужна государственная регистрация
Регистрации подлежат возникновение, переход, ограничение и прекращение прав на недвижимость. На практике чаще всего регистрируют переход права по купле-продаже, дарению, мене, ренте, право по наследству, ипотеку и её погашение, аренду сроком от года.
Отдельная процедура — одновременный кадастровый учёт и регистрация. Она нужна, когда объект ещё не стоит на учёте или меняются его характеристики: раздел участка, объединение квартир, образование нового участка. К заявлению тогда прикладывают технический или межевой план.
Наследник регистрирует право на основании свидетельства о праве на наследство. Если свидетельство выдано нотариусом, он обычно сам направляет его в Росреестр в электронном виде, и наследнику остаётся получить выписку. По решению суда право регистрируют по заявлению того, в чью пользу оно вынесено.
При покупке с ипотекой регистрируется и переход права, и залог в пользу банка. После полного погашения кредита банк направляет в Росреестр сведения о погашении, а при задержке заявление подаёт сам собственник с документом от банка.
Пакет документов для подачи
Состав пакета зависит от вида сделки, но общая основа одинакова.
- заявление всех сторон сделки, подаваемое лично или через представителя;
- паспорта сторон и нотариальная доверенность представителя;
- договор или иной правоустанавливающий документ;
- согласие супруга, если имущество общее;
- разрешение органа опеки, если затрагиваются права ребёнка;
- документ об уплате госпошлины, который не обязателен, но ускоряет проверку.
Для сделок с долями в праве общей собственности договор удостоверяется у нотариуса, и тогда документы в реестр обычно направляет сам нотариус.
Способы подачи и сроки рассмотрения
Закон устанавливает предельные сроки в рабочих днях. При подаче через МФЦ срок немного больше, чем при прямом обращении в Росреестр, так как добавляется время на передачу документов.
| Способ подачи | Ориентир по срокам | Особенности |
|---|---|---|
| Через МФЦ Сочи | До девяти рабочих дней | Нужен личный визит сторон или представителя |
| Нотариус после удостоверения | До трёх рабочих дней | Нотариус подаёт документы сам |
| Нотариус в электронном виде | Один рабочий день | Самый короткий путь |
| Учёт и регистрация одновременно | До двенадцати рабочих дней через МФЦ | Нужен план кадастрового инженера |
Сроки ориентировочные: при приостановлении они прерываются и начинают течь заново после устранения замечаний.
Почему регистрацию приостанавливают
Приостановление возможно на срок до трёх месяцев. За это время заявитель устраняет замечания, иначе следует отказ. Типовые причины:
- в договоре неверно указан объект: адрес, кадастровый номер, площадь;
- нет согласия супруга или разрешения опеки;
- на объект наложен арест или запрет судебного пристава;
- в ЕГРН есть отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника;
- подписи сторон или доверенность вызывают сомнения.
Каждое уведомление о приостановлении содержит основания со ссылками на закон. Юрист разбирает их и решает, чем закрыть: дополнительным документом, соглашением об исправлении договора или обращением к приставу.
Как обжаловать отказ
Отказ в регистрации оспаривается в суде по правилам административного судопроизводства. На подачу административного иска закон даёт три месяца со дня, когда заявитель узнал об отказе. Для вопросов кадастрового учёта есть ещё апелляционная комиссия при управлении Росреестра по Краснодарскому краю.
Прежде чем идти в суд, стоит оценить, не проще ли подать документы заново с исправлениями. Если же отказ связан с толкованием закона, суд может обязать Росреестр провести регистрацию.
Выписка, расходы и хранение документов
После регистрации Росреестр выдаёт выписку из ЕГРН, а на договоре ставит отметку о регистрации. Свидетельства о праве собственности больше не выдают. Выписку проверяем сразу: правильность долей, адреса, обременений.
Собственник может защитить себя от мошеннических сделок, подав заявление о невозможности регистрации без его личного участия. После этого документы, поданные представителем по доверенности, вернут без рассмотрения. Такую отметку имеет смысл ставить владельцам квартир в Сочи, которые живут в другом городе и редко бывают на месте.
Госпошлина за регистрацию права установлена Налоговым кодексом и для граждан, и для организаций. Отдельно платят за выписки, нотариальный тариф и услуги кадастрового инженера, если они нужны. Стоимость работы юриста называем после изучения сделки.
Как юрист сопровождает регистрацию
Изучаем договор и документы сторон, сверяем данные объекта с актуальной выпиской ЕГРН, проверяем аресты, запреты и отметки. Если нужны согласия или разрешения, подсказываем, как их получить.
Далее подаём заявление через МФЦ по доверенности или организуем подачу через нотариуса. Отслеживаем статус по номеру обращения. При приостановлении готовим ответ регистратору и недостающие документы.
После записи получаем выписку и документы, передаём их клиенту и объясняем, что в них проверить при следующей сделке.
Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sochiyurist@gmail.com.