Электронная регистрация
Сделку с недвижимостью в Сочи можно зарегистрировать без визита в МФЦ: договор подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью, а документы направляют в Росреестр через его личный кабинет, нотариуса или сервис банка. Это удобно, когда продавец и покупатель живут в разных городах, а квартира или участок находятся в Сочи. Электронный договор с такой подписью по закону об электронной подписи равнозначен бумажному, подписанному собственноручно, и суды принимают его как доказательство.
Юрист проверяет, допустима ли электронная регистрация в вашей ситуации, готовит договор в нужном формате, организует подписание и подачу, а затем контролирует получение выписки.
Какие сделки можно провести дистанционно
Электронно подают заявления о регистрации перехода права по купле-продаже, дарению, мене, а также ипотеки, аренды и погашения обременений. Для сделок, которые требуют нотариальной формы, электронную подачу выполняет нотариус после удостоверения договора.
Бывают ситуации, где дистанционный формат неудобен. Если сторона — ребёнок или недееспособный гражданин и нужно разрешение опеки, если объект в долевой собственности с несколькими участниками или на объекте есть арест, лучше заранее обсудить, как собрать все документы в электронном виде.
Электронная подпись и защита собственника
Для подписания нужна усиленная квалифицированная электронная подпись, выданная аккредитованным удостоверяющим центром. Простая подпись от портала Госуслуг для перехода права собственности не подходит.
Закон защищает собственников от мошенников, которые оформляют подпись на чужое имя. Если продавец — гражданин, переход права по документам с его электронной подписью регистрируют, как правило, только когда он заранее подал заявление о возможности такой регистрации. Без этого документы вернут. Исключения сделаны для подписи, выданной удостоверяющим центром Росреестра, и для подачи через нотариуса или банк-кредитор.
Если собственник, наоборот, хочет полностью закрыть такую возможность, он подаёт заявление о невозможности регистрации без личного участия.
Документы в электронном формате
Каждый документ должен быть в формате, который принимает Росреестр, и подписан электронными подписями всех, кто его подписывает на бумаге.
- договор в формате PDF с отдельными файлами подписей сторон;
- заявления о регистрации от каждой стороны;
- скан-образы согласия супруга или разрешения опеки, заверенные нотариусом;
- доверенность представителя в электронной форме от нотариуса;
- технический или межевой план в формате XML, если нужен кадастровый учёт.
Скан бумажного договора без электронных подписей сторон не является электронным документом, и по нему регистрацию не проведут.
Каналы подачи и их различия
| Канал | Кто подаёт | Когда подходит |
|---|---|---|
| Личный кабинет на сайте Росреестра | Сами стороны с электронной подписью | Простая купля-продажа между гражданами |
| Нотариус | Нотариус после удостоверения | Доли, рента, сделки с участием детей |
| Банк при ипотеке | Банк по поручению сторон | Покупка в кредит |
| Юрист по электронной доверенности | Представитель | Стороны не могут заниматься подачей сами |
Сроки при электронной подаче короче, чем при подаче через МФЦ: не требуется время на передачу бумажных документов. При подаче нотариусом в электронном виде регистрация обычно проходит за один рабочий день.
Риски дистанционной сделки
Главный риск для покупателя — расчёты. Без встречи сторон деньги легко перевести до регистрации и остаться без квартиры. Используем аккредитив или номинальный счёт: продавец получает деньги только после того, как Росреестр внесёт запись о новом собственнике.
Для продавца риск связан с ошибками в электронных документах. Если подпись просрочена, отозвана или в договоре опечатка, регистратор приостановит действия. Проверяем сертификаты подписей и их срок до подачи.
Есть и риск технический: неверный формат файлов или отсутствие отдельного файла подписи. Такие ошибки не критичны, но добавляют время, поэтому пакет тестируем до отправки.
Если позже возникнет спор, электронный договор станет доказательством в суде наравне с бумажным. Суд проверяет, что подпись была действительна на момент подписания и принадлежала стороне. Поэтому сохраняем исходные файлы договора, файлы подписей, протоколы проверки сертификатов и уведомления Росреестра. Распечатка без этих файлов доказательством служит слабо.
Результат, выписка и расходы
После регистрации Росреестр направляет выписку из ЕГРН в электронном виде с подписью регистратора. Она имеет такую же силу, как бумажная, и её можно предъявлять банку, нотариусу и в суд. На электронном договоре проставляется отметка о регистрации в виде отдельного файла.
Государственная пошлина при электронной подаче установлена Налоговым кодексом так же, как и при бумажной. Дополнительно оплачивается выпуск электронной подписи, если её нет, и нотариальный тариф в сделках с нотариусом. Стоимость работы юриста называем после изучения сделки.
Как проходит электронная регистрация с юристом
Сначала изучаем объект и стороны, проверяем, подходит ли дистанционный формат. Если у кого-то нет подписи, подсказываем, где её получить. Проверяем, подано ли собственником заявление о возможности регистрации по его электронной подписи.
Затем готовим договор и заявления, согласовываем схему расчётов. Организуем подписание файлов, формируем пакет и подаём его. Отслеживаем статус, при приостановлении готовим исправленные документы.
После регистрации получаем электронную выписку, передаём её сторонам и даём команду на раскрытие аккредитива, чтобы продавец получил деньги.
Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sochiyurist@gmail.com.